A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis. A referida Súmula, voltada a hipóteses específicas de hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
No caso concreto, a construtora, depois de alienar fiduciariamente um imóvel a uma administradora de consórcios, celebrou promessa de compra e venda do bem com terceiros. Diante do inadimplemento da devedora, a propriedade foi consolidada em nome da credora fiduciária, e os adquirentes requereram a anulação desse ato com base na Súmula 308. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) acolheu a tese dos adquirentes.
Ao reformar o acórdão, o Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que a lógica da alienação fiduciária é incompatível com a proteção prevista na Súmula 308. Isso porque, enquanto o devedor hipotecário permanece proprietário do bem e pode negociá-lo, o devedor fiduciante não detém a propriedade, que permanece com o credor fiduciário até a quitação da dívida. Por isso, eventual promessa de venda realizada pelo fiduciante configura negócio jurídico ineficaz perante o verdadeiro titular do bem, ainda que o adquirente esteja de boa-fé.
O Relator ainda advertiu estender a Súmula 308 às operações fiduciárias geraria insegurança jurídica e elevaria o risco de crédito, com efeitos negativos para o mercado e, em última análise, para os próprios consumidores, em virtude de possível aumento de juros e restrição ao financiamento.